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【转载】买地建房基础扫盲  

2014-08-11 14:21:13|  分类: 澳洲房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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事先说明一下,我是在澳洲学建筑的,在悉尼的建筑公司都有过5年工作经验,自己手上做过的residential house project 累积超过300个。通过长期和客户以及council的交流,加上做过了各种类型的case, 了解了很多关于House各式各类的问题。自己历经千辛万苦,也在悉尼建了自己的第一个House。希望通过这一个帖子,帮助大家了解以下的基本问题:

1.        一手House还是二手house?
2.        加建还是新建?
3.        审批过程是怎样的?

问题一:怎么样选择House?

一手House VS二手House 
和公寓一样,House也有新房和二手的区别。究竟是买哪一种好呢?

House的价格=土地的价格+房屋的价格

大家都知道,House增值的不是上面的房子,而是土地。决定土地价格最关键的因素还是location 和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。Location大家都了解,不同的区,不同的街道,价格都千差万别。土地所属的zoning, 面积,面宽,朝向,出房率,平整程度,形状, road access,有没有easement等等都是需要综合考虑的。
房屋的价格由房屋结构,材料和人工成本决定。

现在的全新House,要么是偏远地区的land house package。 要么是买下现有土地推倒重建的项目。如果是真心认可那些偏远地区,那选择land house package 没有问题;推到重建的项目意味着至少比邻居家多花40-60万买房子,土地和建筑造价都花费不少,没有太大意义。多嘴一句,在笔者看来,townhouse和villa 和底楼带院的跃层公寓没区别,土地的价值完全没有体现,价格还没有优势。除非是有稀缺性或者特殊的客户群体,类似city附近区域的terrace house. 希望大家不要盲目选择townhouse和villa, 仅仅因为带地。

二手House的最大优点是选择面广,不管哪个区,哪条街,二手House的选择都比较多,这个是House的主流市场。买二手House是一个漫长的过程,合适的suburb, 合适的价格,合适的大小,在悉尼今天火热的市场下,已经不太有慢慢考虑的时间了,往往是你还在想怎么和vendor讲价,别的买家已经恨不得加价beat你的,更不要说膈应人Auction。为了赶快入市,很多人买的House并不是自己最满意的。但是毕竟House一般都是自住的,是自己要住好多年的家,一定得符合自己的要求和审美。 这种时候就有两个选择:1. 推掉重建 2. 翻新、加建扩建。 
问题二:加建还是新建? 

现在来分析一下这两种选择的优劣。
自己建House的好处:完全满足自己的需求和喜好
自己建House的缺点:在施工过程中,如果要贷款, 需要支付其中所产生的贷款利息。 施工过程一般为半年到1年, 还需要承担施工过程中,自己租房所产生的费用。
什么人适合选择自己重建House呢? 
老房子从结构到设计没有任何可以保留的意义,对自己心中的house有执着的追求和向往,经济情况允许。

还有一种大部分人选择的,比较适中的选择。 Alteration + Renovation
虽然从每平方米造价来说,extension肯定是比新建贵,但是因为保留了一部分原有结构,整体工程造价还是比新建便宜不少的,尤其现在有很多extension的时候户主可以居住在房屋里面,加建工程不影响户主的日常生活,是现在大部分人理性选择后的结果。

Extension 也有很多种类,二层的加建肯定是比平层的加建每平米造价高,但是加建二层会是房屋品质有一个比较大的提升,在resale的时候也比较有优势。

现在很多人说的granny flat是加建里面最简单和常见的一种,属于affordable rental house, 只要土地面积,现有建筑面积合适,所有house都是可以加建granny flat的,granny flat 和普通加建的最大区别在于面积不能大于60平米;有独立的access;有独立的living, kitchen 和toilet。 

总的来说,是新建还是加建真的要根据自己的经济能力,时间成本谨慎选择。


问题三:审批过程是怎样的?

两种不同的审批途径
1.        报council 审批
报council 审批一般分为DA(development application)和CC(construction certificate)两个步骤的。DA 属于报建申请, CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容,CC里面就有很多engineer 要参与进来,是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC(occupation certificate)就可以入住了。
走council 报批,每个council 的要求会略有不同的,在council 网站上可以查询最基本的一些信息,一般都是在LEP(local environmental plan)和DCP(development control plan)
LEP是和土地有关的信息,大家可以根据自己的地址查询地块的情况, 比如:
-        zoning 土地性质
会告诉你在这块地上可以建什么,不可以建什么。最常见的是R2 low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwelling house的地,可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat. 
-        Height 限高 
-        FSR floor space ratio 容积率
容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样,和土地面积有很大关系,一般来说土地越小容积率越大,土地越大容积率越小。
-        minimum lot size, 这个是和分地有关的。
-        其他一些类似于heritage, flooding的一些信息。
*强烈建议买house之前,先查询地块的基本信息,免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询council的town planner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有,是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了


一些特殊的zoning (雷区)
Bush fire zone 
几年前有个客人的高大上房子就是因为在很严重的bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金属网,全毁了,整个一个监狱的感觉
Flooding zone 
一个Wentworth point的真实案例:在几年的工作中,这个是唯二的DA没有批下来的case. 故事是这样的,客户从政府手上买了一块地打算自己盖house, 但是后来和council的接触中发现这块地属于deep flooding zone, council 的政策是不允许盖任何建筑的,只能当作露天洗车停车场一类的用途。我们的设计各种改,council 各种拒绝,客户各种不爽。最后没有办法,政府以原价回收这块土地。
有些在比较轻微的flooding zone 是没有问题的,不叫严重的需要做flooding report, $3000多, 真心是不便宜,而且可能对设计会有不好的影响。
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要确定的是有没有属于heritage item的东东在地块上,如果有,对不起,那就是完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些,一般是前脸不能大动,后面可以加建,总的原则是不能改变街道面貌,前脸的变动也要符合之前的风格等等,具体的每个council的要求不一样,喜好也不一样。设计到heritage的地,有时候也需要出heritage report的,价格也是不便宜。

DCP 就是详细的设计规范了,包括建筑风格,建筑密度,绿化率,边距,交通,日照,隐私等等一系列的问题,设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多,每个council要求也不一样,在这里就不一一细说了。

2.        报accredited/ private certifier 审批
这种就是我们平常说的CDC, 其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快,一般2周申请就能下来。
不是所有项目都可以申请CDC,CDC对土地的大小有要求,是需要450平米以上8米以上面宽的地,不能属于heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以,对环境影响很大的,比如海边的一些地也不能申请走CDC。
如果确定可以走CDC,遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation 会有不一样。在可建面积,高度,容积率,边距等等很多问题上都有出入,所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。

总结:选择走council 还是私人审批师需要综合考虑地块的信息,所属council的情况,自己的目标和时间成本决定的。

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